Templates by BIGtheme NET
Home / অন্যান্য / জমি রেজিষ্ট্রেশন আইন: যা জানা প্রতিটি নাগরিকের জন্য জরুরি ।। songbadprotidinbd.com

জমি রেজিষ্ট্রেশন আইন: যা জানা প্রতিটি নাগরিকের জন্য জরুরি ।। songbadprotidinbd.com

  • ০৪-০২-২০১৮
  • images (1)সংবাদ প্রতিদিন বিডি ডেস্কঃ  ১৯০৮ সালের রেজিষ্ট্রেশন আইন ২০০৪ সালের ডিসেম্বর মাসে সংশোধন করা হয়েছে৷ আইনটি ১ জুলাই ২০০৫ ইং থেকে কার্যকর হয়েছে ৷ নতুন আইন অনুযায়ী জমি রেজিষ্ট্রেশনের সময় ক্রেতা ও বিক্রেতার করণীয় বিষয়গুলো হলো : (১) ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের নিজের স্বাক্ষর/টিপ সহি যুক্ত ছবি দিবে ৷ (২) সম্পত্তির বিবরণসহ মানচিত্র আঁকিয়ে দিতে হবে ৷ (৩) সম্পত্তির মালিকানা রয়েছে মর্মে ক্রেতাকে হলফনামা দিতে হবে ৷ (৪) শেষ ২৫ বছর জমিটি কার কার মালিকানায় ছিল তা দাখিল করতে হবে ৷ (৫) জমির মূল্য ৫ লাখ টাকার কম হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি হবে ৫০০ টাকা, ৫ লাখ হতে ৫০ লাখ টাকা হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি ১০০০ টাকা, জমির মূল্য ৫০ লাখ টাকার বেশি হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি ২০০০ টাকা ৷ (৬) উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির মূল্য যাই হোক রেজিষ্ট্রেশন ফি ১০০ টাকা দিতে হবে ৷ (৭) জমি হস্তান্তরের সকল চুক্তি লিখিত হতে হবে এবং রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক ৷ (৮) বর্তমানে জমি ক্রয়ের চুক্তি,চুক্তি সম্পাদনের তারিখ হতে ১ বছর পর্যন্ত কার্যকর থাকবে ৷ (৯) সম্পত্তি বিক্রির বাযনা চুক্তিও রেজিষ্ট্র্রেশন করতে হবে, যে বায়না চুক্তিগুলি এখনও রেজিষ্ট্রি করা হয়নি সেগুলি এই আইন বলবত্‍ হওয়ার পর ৬ মাসের মধ্যে রেজিষ্ট্রি করতে হবে ৷ (১০) বন্ধকী জমির ক্ষেত্রে বন্ধক দাতার লিখিত সম্মতি ছাড়া অন্য কারো নিকট বন্ধক রাখা বা বিক্রি করা যাবে না ৷

    দলিল সম্পাদন কি : দলিল সম্পাদন বলতে বুঝায় দলিল দাতার স্বাক্ষর বা টিপসহি প্রদান। জমির বিক্রেতা বা দাতা যে তারিখে ও সময়ে দলিলে স্বাক্ষর করবেন সেই তারিখ ও সময় থেকেই দলিলটি সম্পাদিত হবে বলে গণ্য হবে। উইল ব্যতীত অন্যান্য সকল দলিল সম্পাদনের তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসারের নিকট পেশ করতে হবে। ৪ মাস সময় অতিবাহিত হয়ে গেলে উক্ত সম্পাদিত দলিল রেজিস্ট্রির জন্য গ্রহণযোগ্য হবে না। তবে সংশ্লিষ্ট বিষয়ে যদি কোনো আদালতের কোনো রায় (Judgement) ডিক্রি (Decree)/আদেশ (Order) থাকলে এবং উক্ত রায় বা ডিক্রির বিরুদ্ধে কোনো আপিল হলে তা নিষ্পত্তির ৪ মাসের মধ্যে দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য দাখিল করতে হবে।(১৯০৮ সালের রেজি এক্ট এর ২৩ ধারা মতে )

    দলিল সম্পাদন সংক্রান্ত অধিকার:

    • দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে জমি ক্রয় করার অধিকার।
    • দলিল সম্পাদনের তারিখ হতে রেজিস্ট্রেশনের জন্য ৪ মাস সময় পাওয়ার অধিকার।
    • জমি ক্রয়ের সময় পূর্বের মালিকের কাছ থেকে কাগজপত্র দেখার অধিকার।

    লংঘন:

    • দলিল সম্পাদনের পর তা রেজিস্ট্রেশনের জন্য সময় না পাওয়া।
    • জমি ক্রয়ের সময় জমি সংক্রান্ত কাগজ পত্র দেখতে না দেওয়া।

    প্রতিকার: দলিল সম্পাদন সংক্রান্ত কোন ব্যাপারে কোন সমস্যা সৃষ্টি হলে জমি দলিল রেজিস্ট্রি অফিসে যেতে হবে।

    রেজিস্ট্রেশন আইন (সংশোধনী ২০০৫) মোতাবেক জমির ক্রেতা এবং বিক্রেতার যা জানা আবশ্যক:

    • বিক্রেতার পাশাপাশি ক্রেতাকেও সম্পাদনের কাজ করতে হবে অর্থাত্‍ দলিল করার সময় উপস্থিত থাকতে হবে। ফলে এখন আর বিদেশে বসে কিংবা অপ্রাপ্ত-বয়ষ্ক ছেলে মেয়ের নামে জমি কেনা সম্ভব নয়।
    • সম্পত্তিটিতে বিক্রেতার উপযুক্ত মালিকানা রয়েছে তা প্রমাণের জন্য সম্পত্তিটির পূর্ববর্তী বিক্রেতা বা মালিকের কাগজপত্রের প্রমাণপত্র থাকতে হবে এবং সম্পত্তিতে যে বিক্রেতার আইনানুগ মালিকানা আছে এই মর্মে একটি হলফনামা জমি রেজিস্ট্রেশনের সময় জমির বিক্রেতাকে দাখিল করতে হবে।
    • সম্পত্তির ধরন, সম্পত্তির দাম, সম্পত্তির মানচিত্র এবং আশপাশের সম্পত্তির বিবরণ ও আঁকানো ছবি (sketch Map) দিয়ে দেওয়া বাধ্যতামূলক।
    • শেষ ২৫ বছর উক্ত সম্পত্তিটিতে কার কার মালিকানা ছিল তার বিবরণ রেজিস্ট্রেশনের সময় দাখিল করা বাধ্যতামূলক।
    • ক্রেতা এবং বিক্রেতার উভয়ের ছবি লাগবে এবং ছবির উপরে দুপক্ষেরই স্বাক্ষর এবং টিপসহি দেওয়া বাধ্যতামূলক, এর ফলে বেনামীতে আর কোন সম্পত্তি কেনা বেচা করা যাবে না।
    • কোন ব্যক্তি যদি অন্য কোন ব্যক্তির নিকট হতে জমি ক্রয় করবে মর্মে বায়নাপত্র করে থাকে তাহলে সেই বায়না পত্রটিও এখন থেকে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। এক্ষেত্রে নিবন্ধন বা রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ৫০০ টাকা।
    • ৫ লাখ টাকা থেকে ৫০ লাখ টাকার মধ্যে হলে রেজিস্টেশন ফি হবে ১ হাজার টাকা।
    • আর জমির মূল্য যদি ৫০ লাখ টাকার বেশি হয় তাহলে সেক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ২ হাজার টাকা।
    • যদি শরিয়া আইন অনুসারে স্বামী স্ত্রী, ভাই-বোন বা ছেলে মেয়েদেরকে কোন সম্পত্তি দেওয়া হয় সেক্ষেত্রে সম্পত্তির মূল্য যাই হোক না কেন নিবন্ধন বা রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ১০০ টাকা।
    • ১ঌ০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন সংশোধনের পূর্বে শরিয়া আইন অনুসারে মৌখিক ভাবে যদি কোন জমি কাউকে দেয়া হতো তা বৈধ ছিল, কিন্তু বর্তমান সংশোধনীতে বলা হয়েছে সব ধরনের হস্তান্তরই লিখিত এবং নিবন্ধিত হতে হবে। ফলে মৌখিকভাবে হস্তান্তর করা জমির ক্ষেত্রে সুনির্দিষ্ট প্রতিকারের জন্য আবেদন করা যাবে না।
    • অত্র সংশোধনী আইন কার্যকর হওয়ার পূর্বে সম্পত্তি কেনার চুক্তি সম্পাদনের ৩ বছর পর্যন্ত কার্যকর থাকত কিন্তু বর্তমানে তা ১ বছর সময় সীমা নির্ধারণ করা হয়েছে। তবে উল্লেখ্যয যে, উভয় পক্ষ যদি চুক্তিটি কার্যকরী হওয়ার জন্য নির্দিষ্ট সময় চুক্তিতে উল্লেখ করেন তাহলে সেটিই কার্যকর হবে অন্যথায় না থাকলে ১ বছর পর্যন্ত মেয়াদ থাকবে।

    তবে উল্লেখ্য যে সমস্ত সম্পত্তি বিক্রির বায়না চুক্তি এখন পর্যন্ত নিবন্ধন করা হয় নি সেই ক্ষেত্রে এই আইন বলবত্‍ হওয়ার ৬ মাসের মধ্যে নিবন্ধনের জন্য বিক্রির সব প্রমাণ উপস্থিত করতে বলা হয়েছে অন্যথায় নির্ধারিত সময়ের পর সেই সম্পত্তির বিক্রয় চুক্তি বাতিল বলে গন্য হবে। যদি কোন সম্পত্তি কোন ব্যক্তির নিকট বন্ধক থাকে তাহলে যার কাছে জমিটি বন্ধক আছে তার লিখিত সম্মতি ছাড়া অন্য কোথাও বন্ধক রাখা বা বিক্রয় করা যাবে না। বিক্রি করলে তা বাতিল বলে বিবেচিত হবে। দলিল সম্পাদন কি : দলিল সম্পাদন বলতে বুঝায় দলিল দাতার স্বাক্ষর বা টিপসহি প্রদান। জমির বিক্রেতা বা দাতা যে তারিখে ও সময়ে দলিলে স্বাক্ষর করবেন সেই তারিখ ও সময় থেকেই দলিলটি সম্পাদিত হবে বলে গণ্য হবে। উইল ব্যতীত অন্যান্য সকল দলিল সম্পাদনের তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসারের নিকট পেশ করতে হবে। ৪ মাস সময় অতিবাহিত হয়ে গেলে উক্ত সম্পাদিত দলিল রেজিস্ট্রির জন্য গ্রহণযোগ্য হবে না। তবে সংশ্লিষ্ট বিষয়ে যদি কোনো আদালতের কোনো রায় (Judgement) ডিক্রি (Decree)/আদেশ (Order) থাকলে এবং উক্ত রায় বা ডিক্রির বিরুদ্ধে কোনো আপিল হলে তা নিষ্পত্তির ৪ মাসের মধ্যে দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য দাখিল করতে হবে।(১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন এক্ট এর ২৩ ধারা মতে )

    দলিল সম্পাদন সংক্রান্ত অধিকার:

    • দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে জমি ক্রয় করার অধিকার।
    • দলিল সম্পাদনের তারিখ হতে রেজিস্ট্রেশনের জন্য ৪ মাস সময় পাওয়ার অধিকার।
    • জমি ক্রয়ের সময় পূর্বের মালিকের কাছ থেকে কাগজপত্র দেখার অধিকার।

    লংঘন: (i) দলিল সম্পাদনের পর তা রেজিস্ট্রেশনের জন্য সময় না পাওয়া। (ii) জমি ক্রয়ের সময় জমি সংক্রান্ত কাগজ পত্র দেখতে না দেওয়া। প্রতিকার: দলিল সম্পাদন সংক্রান্ত কোন ব্যাপারে কোন সমস্যা সৃষ্টি হলে জমি দলিল রেজিস্ট্রি অফিসে যেতে হবে।

    জমি ক্রয় এবং রেজিস্ট্রেশনের সময় যেসব সাবধানতা অবলম্বন করা আবশ্যক : {১৯০৮ সালের রেজিষ্ট্রেশন আইনের (সংশোধনী ২০০৫ মতে )}

    • জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান ও নকশা যাচাই করে নিতে হবে।
    • জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ।
    • জমি ক্রয় করার পূর্বে উক্ত জমির সিএস রেকর্ড, এসএ রেকর্ড; আরএস রেকর্ড এবং মাঠ পর্চাগুলি ভালোভাবে দেখে নিতে হবে।
    • বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয় সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার ক্রয়ের দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে।
    • জমির বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালোভাবে খতিয়ে দেখতে হবে।যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তা মূল মালিকের সংঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সম্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালোভাবে দেখতে হবে।
    • জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার নিকট রক্ষিত মাঠ পর্চা সঠিক আছে কিনা তা যাচাই করে দেখতে হবে।

    উল্লেখ্য যে, যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লিখা থাকে যেমন (AD)তাহলে বুঝতে হবে উক্ত খতিয়ানের বিরুদ্ধে তসদিক বা সত্যায়ন বা শুদ্ধতা বা Attestation পর্যায়ে আপত্তি রয়েছে, সেক্ষেত্রে জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিসে/ক্যাম্পে গিয়ে জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।

    • তবে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টন নামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে।
    • জমি বিক্রেতার নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজ পত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে।
    • সর্বশেষ নামজারী মাঠ পর্চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা বা রশিদ যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনা সহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায়- দায়িত্ব ক্রেতাকেই নিতে হবে।
    • ক্রেতা যে জমিটি ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটি সার্টিফিকেট মকদ্দমা ভুক্ত কিনা, কিংবা জমিটি নিলাম হয়েছে কিনা তা তহসীল অফিস/উপজেলা ভূমি অফিস হতে জেনে নিতে হবে। তবে অবশ্যই ক্রেতাকে মনে রাখতে হবে যে ১৯১৩ সালের সরকারী পাওনা/দাবী আদায় আইনের ৭ ধারায় বলা আছে সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয় যোগ্য নয়।
    • বিবেচ্য জমিটি খাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্য নোটিশকৃত কিনা তা তহসিল অফিস বা উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসক (ডি.সি অফিস) এর কার্যালয়ের L.A(এল.এ) শাখা থেকে জেনে নিতে হবে।
    • ক্রেতা যে জমিটি কিনতে যাচ্ছে সেই জমিটি নিয়ে কোনো আদালতে মামলা রুজু আছে কিনা তা অবশ্যই খতিয়ে দেখতে হবে। তবে মামলাভুক্ত কোনো জমি ক্রয় করা উচিত নয়।
    • বিক্রেতা তার জমির নকশা দেখিয়ে ক্রেতার নিকট জমি বিক্রয় করতে চাইতে পারে (যেমন বসুন্ধরা প্রকল্পের জমি নকশা/ছবির বিজ্ঞাপন দিয়ে বিক্রি হয়) সেক্ষেত্রে ক্রেতাকে উক্ত নকশার সাথে সঠিকভাবে মিল আছে কিনা বিক্রেতার দখল ও মালিকানা আছে কিনা তা সরেজমিনে গিয়ে দতন্ত করে আসতে হবে।
    • সাব-রেজিস্ট্রি অফিস কিংবা জেলা রেজিস্ট্রারের অফিস থেকে সর্বশেষ জমি কেনা বেচার তথ্য জেনে আসতে হবে।
    • যে জমিটি বিক্রি হতে যাচ্ছে সেই জমিটি ঋণের দায়ে ব্যাংকে দায়বদ্ধ কিনা সেই বিষয়টি খোঁজ নিতে হবে।
    • প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কিনা সেই বিষয়টিও সরেজমিনে তদন্ত করে জেনে নিয়ে জমি ক্রয় করতে হবে।
    • যে জমিটি ক্রেতা ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটির ব্যাপারে পরবর্তীতে কোন ব্যক্তি, প্রতিষ্ঠান বা ব্যাংকের ওজর আপত্তি না সৃষ্টি হয় সে জন্য ক্রেতা কতৃর্ক অতি সাবধানতা অবলম্বন করার জন্য ৩ টি জাতীয় দৈনিক পত্রিকায় লিগ্যাল নোটিশ বা বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ করা যেতে পারে। সাধারণত গ্রামাঞ্চলের জমি ক্রয় করতে লিগ্যাল নোটিশের প্রয়োজন হয় না কিন্তু শহর বা শহরের আশে পাশের এলাকার জমি ক্রয় করতে হলে ক্রেতাকে জাতীয় দৈনিক পত্রিকার মাধ্যমে লিগ্যাল নোটিশ দেওয়া ভালো।

    যে সকল দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য বাধ্যতামূলক নয়: যদিও ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন এক্টে বলা হয়েছে যে উইল ব্যতীত সকল দলিল সম্পাদনের তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক তথাপিও কিছু কিছু দলিল রেজিস্ট্রির জন্য বাধ্যতামূলক নয় সেগুলি হলো-

    • কোন রাজস্ব আদালতের বাটোয়ারা কার্যক্রমে পক্ষগণ কর্তৃক কোন সোলেনামা সম্পাদিত হয়ে থাকলে এবং উক্ত সোলেনামা যদি আদালত কর্তৃক গৃহীত হয়ে থাকে।
    • যদি কোন সম্পত্তি ভোগ করার জন্য অন্য কারো অধিকার সংকোচন বা কমানো বা ধ্বংস না করা হয় এবং তা যদি পারস্পরিক ও পারিবারিকভাবে নামান্তর করণের মত কার্যক্রমে সোলেনামা করা হয় তাহলে তা রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজন নাই।
    • কোন আদালতের ডিক্রি (Decree), রায় (Judgement) বা আদেশ (Order)
    • অতীতের স্বত্বের স্বীকৃতি দিয়ে প্রস্তুতকৃত পারিবারিক বন্দোবস্ত।
    • দেওয়ানী আদালতের বা সার্টিফিকেট অফিসারের নিলামে হস্তান্তরকৃত সম্পত্তির বায়না নামা।
    • ১০০ টাকার কম মূল্যমানের স্থাবর সম্পত্তির হস্তান্তর দলিল।
    • পোষ্যপুত্র/পালক পূত্র গ্রহণ করার দলিল।

    (১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইনের ২৩ ধারা) নামজারী: প্রতিনিয়ত পরিবর্তনশীল ভূমি মালিকানার রেকর্ড হালকরণের সুবিধার্থে জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারায় কালেক্টরকে (জেলা প্রশাসক) ক্ষমতা দেওয়া হয়েছে। এই ক্ষমতা বলে জমা, খারিজ ও নামজারী এবং জমা একত্রিকরণের মাধ্যমে রেকর্ড হাল নাগাদ সংরক্ষণ করা হয়। কমিশনার (ভূমি) ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল ১ঌঌ০ এর ২০ অনুচ্ছেদ বলে নামজারী বা মিউটেশনের দায়িত্ব পালন করে থাকেন। পূর্বে নামজারীর বা মিউটেশনের দায়িত্ব উপজেলা রাজস্ব বা অফিসার বা সার্কেল অফিসার (রাজস্ব) পালন করতেন।

    নামজারী বিষয়ক অধিকার:

    • নামজারীর মাধ্যমে নতুন মালিকানা তথা হোল্ডিং সৃষ্টি করার অধিকার।

    (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৪৩ ধারা )

    • নির্ধারিত কোর্ট ফি দিয়ে সহকারী ভূমি কমিশনারের নিকট নাম জারীর জন্য আবেদন করার অধিকার।

    (ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০)

    • সংশোধিত খতিয়ান সংগ্রহের অধিকার

    (ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০)

    • ষড়যন্ত্র করে কিংবা ভুলক্রমে অন্যের নামে নামজারী হয়ে থাকলে তা সংশোধনের অধিকার।

    (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৪৩ ধারা )

    • রাজস্ব অফিসারের আদেশে অসন্তুষ্ট হলে তার বিরুদ্ধে জেলা জজ কিংবা অতিরিক্ত জেলা জজ (রাজস্ব)-এর নিকট মামলা করার অধিকার। (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট ১৪৭ ধারা)
    • আপীলের জন্য সময় পাবার অধিকার।

    (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট ১৪৮ ধারা)

    • রিভিশনের অধিকার (যদি আপীল করা না হয়ে থাকে)

    (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট ১৪৭ ধারা)

    • রিভিউ পুর্নবিবেচনার অধিকার

    (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৪৯ ধারা।)

    • জমির ক্রেতা যদি সমবায় সমিতি বা হাউজিং কোম্পানী হয় তাহলে নামজারীর অধিকার। (১৯৯০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়ালের ৩২৭,৩২৮ অনুচ্ছেদ)

    লংঘন: নামজারীর মাধ্যমে জমির মালিকানা সৃষ্টি করতে না দেওয়া। (ii) সংশোধিত খতিয়ানের কপি সংগ্রহ করতে চাইলে তা প্রদান না করা। নামজারীর সংশোধনের জন্য সময় না দেওয়া। (iv) আপিলের জন্য সময় ও সুযোগ না দেওয়া। (v) রিভিশনের জন্য সময় ও সুযোগ না দেওয়া। (vi) রিভিউ এর জন্য সময় ও সুযোগ না দেওয়া। সংশ্লিষ্ট প্রতিকার: আপিল (ii) রিভিশন (iii) রিভিউ প্রতিকারের জন্য কোথায় যেতে হবে?

    • থানা সেটেল্টমেন্ট অফিসে যেতে হবে।
    • সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর বরাবরে নামজারীর জন্য লিখিত দরখাস্ত দাখিল করতে হবে।
    • বড় এবং জটিল নামজারীর ক্ষেত্রে আইনজীবী নিয়োগ করলে ভালো হয়।

    নামজারীর গুরুত্ব ও আইনগত মূল্য: জমিদারী অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারা মতে –

    • নামজারী আদেশের ভিত্তিতে সংশোধিত খতিয়ানের সৃষ্টি হয়৷ সরকারী রেকর্ডের ভিত্তিতে মালিকের নাম প্রতিস্থাপিত হয়৷ সবচেয়ে বড় কথা হলো মালিকানা হালনাগাদ (নিশ্চিত) হয়৷
    • নামজারীর আদেশ ভুক্ত জমিটুকু পূর্বের জোত জমা থেকে খারিজ বা কর্তন হয়ে আবেদনকারীর নামে নতুন হোল্ডিং এর সৃষ্টি হয়৷ কোন ব্যক্তি জমি ক্রয় বা অন্য কোন ভাবে জমি প্রাপ্ত হওয়ার পর নামজারী না হওয়া পর্যন্ত তা পূর্বের মালিকের নামেই (হোল্ডিং) থেকে যায়৷ এর ফলে পূর্বের মালিক ইচ্ছা করলে প্রতরণামূলক ভাবে জমিটি একাধিকবার বিক্রি/হস্তান্তরের সুযোগ নিতে পারে৷ নামজারী আদেশ মূলে সৃষ্ট সংশোধিত খতিয়ান এর কপি সহকারী ভূমি কমিশনার এর মাধ্যমে বা ভূমি মালিকের মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট সহকারী সেটেল্টমেন্ট অফিসার বা জরিপ কালে বুঝারত/তসদিক/আপত্তি/আপীল স্তরে জরিপ কর্তৃপক্ষের নিকট পেশ করা হলে ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল ১৯৯০ এর ৩২০ অনুচ্ছেদ অনুসারে জরিপ কর্তৃপক্ষ সংশোধিত খতিয়ানের ভিত্তিতে নতুন করে রেকর্ড সৃষ্টি করে থাকেন৷
    • নিজের জমি নিজের নামে নামজারী না করলে অন্য কোন সহ শরীকে বা পাশ্বᐂবর্তী জমির কোন মালিক তার নামে জমি নামজারী করে নিতে পারে৷
    • নামজারী মূলে পৃথক হোল্ডিং খুললে খাজনাদি পরিশোধ করা সহজ হয়৷
    • ব্যাংক ঋণ, গৃহ নির্মান ইত্যাদি ঋণ নেয়ার জন্য নামজারী একান্ত প্রয়োজন৷
    • তাই ভূমির মালিকানা অর্জনের সাথে সাথে তা নামজারীর মাধ্যমে নিজের নামে রেকর্ড সংশোধন করে হোল্ডিং খুলে জমি জমার রেকর্ড পত্র সঠিকভাবে সংরক্ষণ করা উচিত৷

    নামজারীর বিভিন্ন পদ্ধতি: ভূমির মালিকানা যেমন বিভিন্ন ভাবে অরর্র্জিত হয় তেমনি নামজারীর ধরনও বিভিন্ন পদ্ধতিতে হয়ে থাকে। (i) হস্তান্তর দলিল (এল.টি নোটিশ) মূলে নামজারী (ii) সার্টিফিকেট মূলে নামজারী (iii) এল.এ মোকদ্দমার ভিত্তিতে নামজারী (iv) আদালতের ডিক্রি মূলে নামজারী (v) উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির (vi) নামজারী আবেদনের ভিত্তিতে নামজারী হস্তান্তর দলিল (এল.টি.নোটিশ) মূলে নামজারী: দলিল রেজিস্ট্রির পর হস্তান্তর নোটিস (এল.টি. নোটিস) সহকারী ভূমি কমিশনারের অফিসে পাঠাতে হবে। উক্ত নোটিস পাবার পর সহকারী ভূমি কমিশনার তার অফিসে একটি নামজারী কেস নথি খুলে তা তদন্তের জন্য তহসিল অফিসে পাঠাবেন। তহসীলদার সরেজমিনে ও রেকর্ড যাচাই করে বাংলাদেশ ফরম নং ১০৭৮ এ প্রতিবেদন দিবেন। সার্টিফিকেট মূলে নামজারী:সার্টিফিকেট মূলে কোন খবর সম্পত্তির নিলাম ক্রেতা নামজারীর আবেদন করলে নিলামের বায়না ও দখলনামার ভিত্তিতে নামজারী আবেদন মঞ্জুর করা যাবে। নিলাম ক্রেতা সরকার হলে, ‘রেজিষ্ট্রার’ (i) I (ii) সংশোধন করতে হবে এবং রেজিষ্ট্রার (Viii) এর খন্ড সংশোধন করতে হবে। এল. এ. মোকদ্দমার ভিত্তিতে নামজারী: কোন সংস্থা বা প্রতিষ্ঠান ভূমি অধিগ্রহণ করে নামজারীর আবেদন না করলে কালেক্টরের এল.এ. শাখা হতে ভূমি অধিগ্রহণের (এল.এ) মোকদ্দমার নম্বর ও তফশিল সংগ্রহ করে ঐ সংস্থা বা প্রতিষ্ঠানকে তাদের নিজ নামে হোল্ডিং খোলার জন্য নোটিশ আবেদন পাওয়া গেলে পেশকৃত কাগজ পত্র যাচাইক্রমে সংশ্লিষ্ট সংস্থার নামে হোল্ডিং খুলে ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে। আদালতের ডিক্রিমূলে নামজারী: আদালতের ডিক্রি মূলে সরকারী খাস জমি এবং ব্যক্তি মালিকানাধীন জমির নামজারী করা যায় এরূপ ডিক্রির (একতরফা/দোতরফা) এরপর উক্ত জমি পুনরায় রেজিস্ট্রির প্রয়োজন ন।(ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল এর ৩২১ অনুচ্ছেদ) তবে এরূপ ডিক্রি মূলে প্রাপ্ত খাস জমির নাম জারীর আবেদন পাওয়া গেলে একটি নামজারী মোকদ্দমা চালু করে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র মতামতের জন্য তা কালেক্টরের (ডি.সি) এর নিকট প্রেরণ করতে হবে।

    উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির নামজারী: কোন হোল্ডিং এর মালিকের মৃত্যুতে (যদি তিনি তার সম্পত্তি নিজ নামে আলাদা হোল্ডিং করে গিয়ে থাকেন) তার উত্তরাধিকারীগণ নিজেদের নাম ঐ হোল্ডিং ভূক্ত করার জন্য সহকারী ভূমি কমিশনারের নিকট দরখাস্ত করতে হবে এবং উক্ত দরখাস্তের সাথে সাকশেসন সার্টিফিকেট প্রদান করতে হবে। অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) গণের বরাবরে প্রেরিত ভূমি প্রশাসন বোর্ডের ১৮-৭-১৯৮৪ ইং তারিখের ২০-এ.এস-১৭/৮৪ (১৪০) নং স্মারকের ৯ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী দরখাস্তকারীকে ম্যাজিষ্ট্রেট/প্রথম শ্রেণীর কর্মকর্তা/ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান/সংসদ সদস্যের মত জন প্রতিনিধি কর্তৃক প্রদত্ত সাকশেসন সার্টিফিকেট প্রদান করতে হবে। উত্তরাধিকারী আবেদনকারী সাকশেসন সার্টিফিকেট সহ নামজারীর জন্য সহকারী ভূমি কমিশনারের নিকট দরখাস্ত দাখিল করলে ভূমি সহকারী কমিশনার প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করে নামজারীর আদেশ দিবেন। এক্ষেত্রে নতুন কোন হোল্ডিং না খুলে মৃত ব্যক্তির নাম কর্তন করে, ফারায়েজ অনুযায়ী হিস্যা/জমির ভাগ বন্টন করে উত্তরাধিকারীদের নাম পূর্বের হোল্ডিং এর জায়গায় হোল্ডিংভুক্ত করলেই চলবে। (ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০ এর ৩২১ অনুচ্ছেদ)।

    নামজারীর জন্য আবেদনকারীর কি কি করনীয়: জমি ক্রয়ের পর ক্রেতার প্রাথমিক ও গুরুত্বপূর্ণ দায়িত্ব হলো নিজ নামে কেনা জমির নামজারী করে রেকর্ড সংশোধন করা৷ এজন্য যা যা করনীয় তা হলো:

    • নির্ধারিত কোর্ট ফি দিয়ে (বর্তমানে ২৫ টাকা) সহকারী ভূমি কমিশনারের বরাবরে আবেদন করতে হবে
    • আবেদনের সাথে জমির মালিকানা সংক্রান্ত যাবতীয় রেকর্ড পত্রের সত্যায়িত কপি/নকল সংযুক্ত করে দিতে হবে ৷
    • নামজারীর জন্য কমপক্ষে ২ মাস সময় হাতে নিয়ে নামজারীর আবেদন করতে হবে ৷
    • আবেদনকারীকে উক্ত জমির ভূমি উন্নয়ন কর বাকী থাকলে তা পরিশোধ করতে হবে ৷
    • তহসীলদার কর্তৃক আবেদনের উপর তদন্তকালে প্রয়োজনীয় তথ্যাদি সরবরাহ করতে হবে ৷
    • সহকারী ভূমি কমিশনার কর্তৃক নামজারীর উপর শুনানী কালে জমির মূল কাগজপত্র নিয়ে হাজির হয়ে শুনানীতে অংশ গ্রহণ করতে হবে ৷
    • বড় এবং জটিল নামজারীর ক্ষেত্রে আইনজীবী নিয়োগ করলে ভালো হয় ৷

    নামজারীর আবেদন মঞ্জুর হলে ডি.সি. আর এবং সংশোধিত খতিয়ান সংগ্রহ করে ৯নং রেজিস্টারে নিজ নামে খোলা হোল্ডিং এর নম্বর জেনে নিতে হবে ৷ নামজারীর খতিয়ান ডি. সি. আর. দাখিলা যত্ন সহকারে সংরক্ষণ করতে হবে প্রয়োজন বোধে লেমিনেটিং করে রাখতে হবে ৷ নামজারী সহ যে কোন ভূমি ও রাজস্ব বিষয় সংক্রান্ত আদেশে কোন ব্যক্তি অসন্তুষ্ট হলে তার প্রতিকার: নামজারী, জমাভাগ বা জমা একত্রীকরণ একটি বিচারিক কার্যক্রম ৷ তাই উক্ত বিষয় সংক্রান্ত মামলার আদেশ/রায়ে কোনো ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে তিনি প্রতিকারের জন্য উক্ত আদেশ/রায়ের বিরুদ্ধে আপিল করতে পারবেন ৷ ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ৫ম অংশের ১৪৭ ধারায় রাজস্ব অফিসার কর্তৃক প্রদত্ত প্রতিটি আদি(Original) বা আপিলের আদেশের বিরুদ্ধে সংক্ষুদ্ধ ব্যক্তিকে আপিল করার অধিকার প্রদান করা হয়েছে ৷

    আপীলের সময় সীমা: ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট এর ১৪৮ ধারায় বলা আছে-

    • নামজারী মোকদ্দমার কোন আদেশ বা রায়ের বিরুদ্ধে রায় ঘোষণার তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে জেলা প্রশাসক (ডি.সি) অথবা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর বরাবরে সংক্ষুদ্ধ ব্যক্তি আপিল দায়ের করতে পারবে ৷
    • যদি কোন ব্যক্তি, কালেক্টর বা জেলা প্রশাসক বা ডি.সি কর্তৃক প্রদত্ত রায়ে সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি রায়ের দিন হতে ৬০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনার এর নিকট আপিল দায়ের করতে পারবেন ৷
    • যদি কোন ব্যক্তি বিভাগীয় কমিশনারের রায়েও সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত রায়ের তারিখ হতে ৯০ দিনের মধ্যে ভূমি আপিল বোর্ডে পুনরায়, আপিল করতে পারবেন ৷ তবে ভূমি আপিল বোর্ডের রায়ই চূড়ান্ত বলে গণ্য হবে

    রিভিশনের সময় সীমা: যদি নামজারী সংক্রান্ত বিষয়ে কোনো রাজস্ব কর্মকর্তার রায়ের বিরুদ্ধে জেলা প্রশাসক বা কালেক্টর বা ডি.সি এর বরাবরে কোনো আপিল করা না হয় কেবলমাত্র সেক্ষেত্রেই জেলা প্রশাসক বা কালেক্টর বা ডি.সি. সাহেব স্ব উদ্যোগে কিংবা কোনো সংক্ষুদ্ধ ব্যক্তির আবেদনের ভিত্তিতে উক্ত প্রদত্ত রায় বা আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ১ মাসের মধ্যে ঐ আদেশটি পুনঃনিরীক্ষন বা পরিমার্জন বা সংশোধন করতে পারেন ৷ জেলা প্রশাসক বা কালেক্টর কর্তৃক প্রদত্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩ মাসের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনার তার নিজ উদ্যোগে বা কোন আবেদনের ভিত্তিতে কালেক্টরের আদেশ পরিমার্জন বা সংশোধন করতে পারবেন ৷ (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট এর অত্র আইনের ১৪৯ ধারা মতে) এমনকি ভূমি প্রশাসন বোর্ড তার নিজ উদ্যোগে বা কোন আবেদনের ভিত্তিতে বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত আদেশের তারিখ হতে ৬ মাসের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনার কর্তৃক প্রদত্ত আদেশ পরিবর্তন বা সংশোধন করতে পারবেন ৷

    রিভিউ বা পুনঃবিবেচনা: ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫০ ধারায় রিভিউ বা পুনঃ বিবেচনা বিষয়ে বলা হয়েছে ৷ উক্ত ধারায় বলা হয়েছে যে, কোনো রাজস্ব অফিসার কোনো স্বার্থ সংশ্লিষ্ট বিষয়ে দরখাস্তকারীর দরখাস্তের ভিত্তিতে অথবা নিজ উদ্যোগে তার পূর্ববর্তী রাজস্ব অফিসার কর্তৃক প্রদত্ত যে কোনো আদেশ রিভিউ বা পুনঃবিবেচনা করতে পারবেন এবং উক্ত আদেশটিকে সংশোধন বা পরিবর্তন বা বহাল রাখতে পারবেন ৷ তবে এক্ষেত্রে অবশ্যই সময়ের সীমাবদ্ধতাকে বেশী গুরুত্ব দেয়া হয়েছে তা হলো পূর্ববর্তী আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যেই রিভিউ পিটিশনের জন্য আবেদন পেশ করতে হবে ৷ তবে উল্লেখ্য যে, কোন আদেশের বিরুদ্ধে যদি পূর্বে আপিল বা রিভিশন করা হয়ে থাকে তাহলে রিভিউ বা পুনঃ বিবেচনার জন্য আবেদন করা যাবে না ৷

    হাউজিং কোম্পানীর নামজারী: ১৯১০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েল এর ৩২৭ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে সমবায় বা হাউজিং কোম্পানী জমি কিনলে তা প্রথমে সমিতি বা কোম্পানীর নামে নাম জারী করতে হবে। সমিতি বা কোম্পানী জমি কেনার পর নাম জারীর জন্য আবেদন করলে নাম জারী কারক কর্তৃপক্ষ জমি মালিকানার প্রচলিত উর্দ্ধসীমা, অতিক্রম হয়েছে কিনা এবং কৃষি জমি কেনার ক্ষেত্রে উপযুক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ করা হয়েছে কিনা পরীক্ষা নিরিক্ষা করে নামজারী করবেন। উক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ৩২৮ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যেক্ষেত্রে সমবায় সমিতি বা কোম্পানীর নামে নাম জারী হবে, কেবলমাত্র সেক্ষেত্রে সমিতি বা কেম্পানীর নামে নামজারী হওয়ার পর বরাদ্দ প্রাপ্ত ব্যক্তির নাম নামজারীর আবেদনের প্রেক্ষিতে নামজারীর আবেদন গ্রহণ ও কার্যক্রম শুরু করা যাবে। স্থাবর সম্পত্তি বেনামীতে ক্রয় নিষিদ্ধকরণ আইন: ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ ১৯৮৪ অধ্যাদেশ নং ১০/১৯৯৮৪, এর ৫ ধারায় বলা হয়েছে কোন ব্যক্তি তার নিজ স্বার্থে বা উপকারার্থে অন্য কোন ব্যক্তির নামে কোন স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করতে পারবেন না। তাছাড়াও ২০০৪ সালের ডিসেম্বর মাসে ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন সংশোধিত হয়েছে যা ২০০৫ সালের ১লা জুলাই থেকে কার্যকর হয়েছে উক্ত সংশোধনীতে বলা হয়েছে যে জমি ক্রয়ের সময় ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের ছবি লাগবে সুতরাং এখন থেকে আর বেনামীতে জমি ক্রয় করা যাবে না। জনস্বার্থে: সংবাদ প্রতিদিন বিডি ডট কম 

    (Visited 56 times, 1 visits today)

    Leave a Reply

    Your email address will not be published. Required fields are marked *

    *